上半年，中國土地市場“冰火兩重天”。一二線核心城市優(yōu)質(zhì)地塊遭房企激烈爭搶，頻現(xiàn)高溢價(jià)成交，而三四線城市則持續(xù)遇冷。在公開土地市場中，共有19個(gè)城市宅地出讓金超百億元，其中杭州、北京涉宅用地出讓金均超千億元，杭州出讓金已接近去年全年水平。上海雖然在公開市場宅地出讓金未過千億，但其非公開市場的涉宅地出讓金額超800億元。
值得關(guān)注的是，上半年TOP20城市出讓金占全國比重為68%，其中二線城市以13.6%的平均溢價(jià)率反超一線城市，房企投資邏輯清晰聚焦“安全性與盈利確定性”的項(xiàng)目。
19城宅地出讓金超百億元，京杭超千億
上半年，中國土地市場呈現(xiàn)“量縮價(jià)漲”的特征。在核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加帶動(dòng)下，300城土地出讓金同比明顯增長。據(jù)中指研究院最新數(shù)據(jù)，在公開市場，全國300城住宅用地出讓金總額8598億元，同比增長27.5%，相比之下，成交面積同比下降5.5%。
此外，上半年TOP20城市出讓金占全國比重為68%（2024年全年為51%），占比明顯提升，市場分化加劇。共有19個(gè)城市宅地出讓金超百億元，除南通、鎮(zhèn)江外，均為核心一二線城市，其中在公開市場中，杭州、北京涉宅用地出讓金均超千億元。
截至6月末，杭州已累計(jì)成交68宗涉宅地塊，總成交金額1161億元，同比增長96%，已經(jīng)接近其2024年全年的土地出讓金額（2024年為1169億元）。在公開市場，杭州涉宅地塊成交金額位居全國首位，超過北京、上海等一線城市。
北京上半年住宅用地成交總額達(dá)到1006億元，同比上漲37.3%。這主要得益于多個(gè)核心稀缺地段地塊、大體量地塊、高總價(jià)地塊，帶動(dòng)整體成交金額突破千億大關(guān)。尤其是海淀樹村地塊以27.93%的溢價(jià)率創(chuàng)下新高，樓面價(jià)突破10萬元/平方米大關(guān)；朱房村2宗地塊溢價(jià)率均超過15%。但是二季度以來出讓地塊質(zhì)量一般，多數(shù)以底價(jià)成交。
上海上半年集中土拍市場住宅用地共成交了638億元。除此之外，上半年上海協(xié)議出讓涉宅用地總成交金額超過800億元，占比超過半數(shù)。比如，5月徐匯東安新村第三宗地塊以341.35億元協(xié)議出讓。如此算來，上海上半年住宅用地出讓金超過1400億元。
成都加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度，出讓宅地合計(jì)56宗，共有28宗溢價(jià)，其中11宗溢價(jià)率超30%，5宗溢價(jià)率超40%，錦江區(qū)柳江街道包江橋社區(qū)地塊溢價(jià)率達(dá)106%。
相比之下，武漢、南京、鄭州、天津等城市土地市場持續(xù)調(diào)整，絕大多數(shù)底價(jià)出讓，這些城市庫存規(guī)模較大，房企投資相對審慎。
二線城市平均溢價(jià)率13.6%，反超一線
根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，上半年，300城住宅用地平均溢價(jià)率10.2%，較去年同期提升6.0個(gè)百分點(diǎn)。上半年，市場熱度主要集中于核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，如北上深、杭州、成都等地是房企重要布局區(qū)域，這些城市優(yōu)質(zhì)地塊往往實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)出讓，但核心城市郊區(qū)地塊及大多數(shù)城市土拍仍保持平淡。
此外，今年上半年，一二線城市住宅用地出讓金同比增長明顯，三四線城市土拍表現(xiàn)持續(xù)較弱，分化現(xiàn)象延續(xù)。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，上半年一線城市房企投資布局積極，住宅用地推出、成交面積同比均增長，出讓金同比增幅達(dá)到49.5%，平均溢價(jià)率達(dá)到11.6%。
值得關(guān)注的是，二線城市今年以來成交面積、土地出讓金分別增長18.3%、43.5%，平均溢價(jià)率達(dá)到13.6%，超過了一線城市。其中，杭州、成都等地持續(xù)加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，進(jìn)而推高土拍熱度，而其余多數(shù)城市土拍保持平淡，整體推出面積降幅相對較小。相比之下，三四線城市上半年住宅用地推出、成交面積延續(xù)縮量態(tài)勢，平均溢價(jià)率也處于較低水平，僅為3.6%。
從短期來看，企業(yè)投資仍將更加注重項(xiàng)目的安全性與盈利確定性，北上深杭等熱點(diǎn)城市核心地塊憑借稀缺屬性或保持高溢價(jià)成交，而多數(shù)三四線城市土地市場則繼續(xù)以底價(jià)成交為主，部分城市或?qū)⑼ㄟ^優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)、降低起拍價(jià)格等方式吸引房企投資布局。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗
制圖 許驍
編輯 楊娟娟
校對 楊利
